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Si tiene cualquier duda sobre los procesos de ejecución hipotecaria o cualquier otro tipo de embargo o subasta de bienes puede enviarnos sus consultas.

Nuestro departamento jurídico se encargará de hacer una selección de las cuestiones que pueden ser más interesantes para resolverlas y publicarlas en la web.

De este modo todas aquellas personas en la misma situación podrán ver solventadas sus dudas.

Si desea una atención más personalizada puede contratar nuestras consultas de pago y será atendido en menos de 24 horas (días laborales). Para ello incluya al principio del texto de su consulta el término “DE PAGO” y le facilitaremos un número de cuenta para realizar el ingreso (25€+IVA).

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Últimas Dudas Resueltas

Separación de Bienes y Embargo

SEPARACION DE BIENES Y EMBARGO

Tengo un solar adquirido, junto a mis hermanos, en 1990. En 1991 hice separación de bienes e inscribi en Registro Civil. Ahora en 2011 mi exmarido tiene deuda con la TGSS y anotan embargo sobre el solar, pues no se inscribió la separación de bienes en el Registro de la Propiedad hasta fecha posterior de la diligencia de embargo. Han desestimado recurso alzada. ¿Es posible que si el bien es privativo aunque no se hiciera constar en el Registro pueda la Tesorería mantener ese embargo?

En relación con su consulta, usted en mi opinión debe plantear una tercería de dominio frente a la seguridad social, como reclamación previa necesaria para después iniciar las acción judicial si esta es desestimada; lo que hay que estudiar detenidamente es si esa separación de bienes no encubre una voluntad de sacar los bienes de su patrimonio. Tenga presente que en nuestro derecho la inscripción no es obligatoria, aunque si conveniente, y si la separación de bienes en su día realizada se efectuó correctamente, puede usted conseguir por la meritada vía de la tercería conseguir el levantamiento del embargo.

Una opinión más detallada me obligaría a estudiar la documentación del caso.

Un saludo
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Tel. 963 528 878

Dación en Pago de una hipoteca con doble garantía

Buenas tardes, espero que me pueda ayudar, verá mi situación es la siguiente, llevo en paro cerca de 5 años, por lo que, logicamente ya no tengo ningún tipo de ayuda, mi marido si trabaja, pero en marzo, el empresario le comunicó que le reducía el sueldo en 1000€, justo el importe de nuestra hipoteca, por lo que, sabiendo que ya en abril no podriamos pagar, fuimos a hablar con el director de la CAM y exponerle nuestra situación, después de mucho dar vueltas, nos dijo que, nuestra única opción era intentar la dación en pago, y ahí están todas las pegas y mis dudas.
Verá, nosotros compramos una casa de 165000 euros en abril de 2007, pero como no teniamos nada ahorrado, necesitabamos eso y el dinero de los gastos, nos pidieron avalistas, pero no quisimos por si ocurria esto precisamente, asi que, mi marido que había heredado una casa en ruinas, decidió ponerla como aval; nuestra sorpresa ha sido, cuando nos han informado que, no tenemos una hipoteca, sino dos, por un importe total de 220.000€, pues al final, metimos los personales que teniamos para reunificarlo todo con la hipoteca.
Ahora la CAM guarda silencio, no sabemos nada, únicamente nos dijeron que, había que volver a tasar la casa sobre la que se haría la dación, que no es la que esta en ruinas, que las tasaciones están saliendo por un 30-40% menos que en 2007, a nosotros se nos taso en su momento en 182000, y que nos “perdonarían” lo que cubra la nueva tasación, por lo que, nos quedaríamos pagando los 90000 de la otra casa mas lo que faltara de esta, por lo que, sacando cuentas, vamos a estar más o menos igual, puesto que la empresa de mi marido esta a punto de cerrar y va al paro, entonces, estamos valorando la posibilidad de no pagar nada, que se queden con las dos casa e irnos a la casa que un familiar nos ha ofrecido, quisiera saber si, para evitar, cuando yo empiece a trabajar que nos embarguen ambos sueldos, si es aconsejable divorciarnos, aunque sigamos siendo pareja, pero oficialmente no, tenemos dos niños pequeñitos, le agradecería su ayuda, muchisimas gracias

Por lo que me explicas creo que tienes una hipoteca con doble garantía hipotecaria, lo que complica el tema de la dación en pago; no obstante si el banco está dispuesto no cabe ninguna duda que puede aceptarla. Antes de tomar esa decisión tendríamos que calcular más o menos cual es la deuda pendiente que quedaría tras la celebración de la subasta, y para ello es necesario saber cual es el capital pendiente de la hipoteca y el precio de tasación a efectos de subasta; y teniendo en cuenta que la vivienda habitual se la deberán adjudicar por el 60% de la tasación, y la que usted llama “en ruinas” por el 50%, calcular el diferencial. Será necesario examinar algunas cláusulas del contrato, a los efectos de valorar la nulidad de algunas de sus cláusulas, y que tengan trascendencia a los efectos de la fijación del saldo deudor e su perjuicio, ya que un interés de demora abusivo hace que la deuda se incremente enormemente durante la ejecución hipotecaria, así como personarse en el procedimiento de ejecución a los efectos de evitar retrasos desleales en el mismo con el único objetivo de hinchar la deuda con los intereses de demora.

Respecto del divorcio por usted planteado, solo puedo decirle que actualmente algunas entidades investigan este hecho, al suponer un fraude de ley, por lo que yo no voy a aconsejarle a este respecto; únicamente le informo que para estos supuestos, el criterio de la cuantía a embargar no es el Salario Mínimo Interprofesional, sino el doble, más un 30% por cada miembro de la unidad familiar que no perciba ingresos; con esos parámetros usted puede calcular según sus ingresos y tomar la decisión que crea más conveniente.

Un saludo
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Cobro a avalista

Hola, me gustaría saber si es normal que el banco le cobré a mi avalista un mes de hipoteca que debía sin previo aviso. Gracias.

Estimada Verónica:

Para dar cumplida respuesta debería ver el contrato de préstamo y aval, pero le aseguro que no es nada normal.

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Mi ex marido ha dejado de pagar el préstamo

Buenas tardes, tengo el problema de que mi ex marido en la sentencia de divorcio firmó el acuerdo de arreglar los papeles para que figurara el sólo en el prestamo que se adjudicó de una multipropiedad y las escrituras de la vivienda habitual que me adjudiqué yo.  El problema es que el no ha arreglado ningún papel  y todavía figuramos los dos en el préstamo hipotecario y el préstamo de la multipropiedad y hace ya tres meses que el ha dejado de pagar su préstamo y el banco me está reclamando a mi esa deuda y si no la abono me embargan y me meten en la lista de morosos.  Yo cobro 900 euros de los cuales 600 pago la hipoteca,  la cual no he fallado de pagar ni un solo mes.  Si el banco me reclama a mi su deuda ¿de que puedo vivir si con mi sueldo? no puedo hacer frente a dos préstamos. y si me embargan esa cantidad de 550 euros de momento, ¿como voy a pagar yo mi hipoteca? ¿puedo perder mi vivienda por un embargo de una deuda que no me pertenece? gracias. Un saludo

Estimada amiga:

Hay que diferenciar claramente las pactos que se han alcanzado en el procedimiento de divorcio entre los ex cónyuges, que os vinculan a vosotros, pero no son oponibles a terceros; en consecuencia la entidad hipotecante se puede dirigir indistintamente contra todos los deudores, sin perjuicio de la facultad que usted ostenta para reclamar a su marido lo que haya pagado por él. Creo entender de su mensaje que su marido ha dejado pagar el préstamo que grava la multipropiedad, por lo que sin ver la escritura de la misma no puedo sabre las consecuencias económicas de ese impago; tenga igualmente en cuenta que si su salario es de 900 €, la cantidad que pueden embargarle (una vez se ejecute la hipoteca) es muy pequeña.

Un saludo

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Piso Embargado

Hola, tengo una duda y antes de mover papeles queria una segunda opinión profesional. Mi consulta es la siguiente: hace 11 años mi madre murió y a causa de ello mi padre nos puso a mi hermano y a mi la casa familiar a nuestro nombre. Hemos ido al banco porque queriamos vender la propiedad pero nos ha salido 3 embargos y nos da miedo meternos en papeleos y que tengamos que pagar esos embargos  que,  por otra parte,  están a nombre de nuestro padre. No sabemos que tenemos que hacer ¿nos pueden ayudar? Muchas gracias

Estimado señores:
Lo primer que hay que comprobar es que los embargos se encuentren vigentes; para ello hay que ver en que fecha se practicaron, ya que dependiendo de esa fecha es necesaria renovarlos o no; si son muy antiguos los más probable es que sigan vigentes, ya que con la legislación anterior con una solo prórroga ya no caducaban; actualmente es necesario renovar los embargos cada cuatro años, de lo contraria caducan (todos estos datos hay que comprobarlos a la vista de la Nota Simple del Registro de la Propiedad). Si se encuentran vigentes y quieren vender la propiedad DEBEN PAGAR para entregar al vendedor la finca libre de cargas. Evidentemente pueden estar pagadas las deudas y el embargo no haberse cancelado en cuyo caso solo deberían facilitarle los mandamientos oportunos para su levantamiento en el Registro. Con la información que me facilitan no puedo llegar a más. Espero haberles servido de ayuda.

Un saludo

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¿Subastarán mi casa con hipoteca?

Debido a que avalé una operación de la empresa de mis hermanos mi casa está embargada por el Juzgado. Aparte tiene una hipoteca por la que aún debo de capital más o menos su valor actual de mercado o algo más, y estoy al corriente de pago. ¿Qué puede pasar?, ¿saldrá a subasta con hipoteca y todo?, ¿si ven que está la hipoteca y no la quieren subastar tienen que levantar el embargo?, ¿cuánto tiempo se puede quedar embargada sin que la subasten?
Muchas gracias, espero haberme explicado bien.

Estimada Ana Belén:

Si como dices el valor de la hipoteca supera o está próximo al valor de mercado, lo lógico es que el titular del embargo no opte por sacar de forma inmediata el inmueble a subasta, salvo que tenga mucho interés en el inmueble, algo que dudo. Si yo fuera el titular y no tuviera otros bienes con los que cubrir mi deuda, anotaría el embargo, solicitando prorrogas del mismo antes de su caducidad (cuatro años y sin solución de continuidad, ya que no hay límites temporales mientras se solicite el embargo) y a esperar bien a que el dueño venda o que el el importe de la hipoteca preferente disminuya a unos límites en que el precio obtenido en la subasta pueda cobrar mi derecho de crédito. La otra opción es purgar el embargo forzando la ejecución de la hipoteca (impagándola), pero ese es un paso que hay que pensarlo mucho y hacer números de manera calmada.

Un saludo
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Me avalaron sólo con una parte de un piso ¿qué hace el banco en estos casos ?

Mi consulta es que hace 5 años me compré un piso y me avalaron mis suegros con su piso, pero no todo el piso, sólo una parte y mi suegro falleció hace dos años. Mi pregunta es, si me embargan el piso ¿que pasa con el piso de mis suegros? ¿se lo quedan todo o solo una parte? y en estos casos ¿ qué hace el banco ?.
¿ Se puede vender el piso de mis suegros antes de que me embargen?

Con todas las cautelas, ya que necesitaría estudiar la escritura de préstamo; en su caso imagino que sus suegros intervinieron en el préstamo también como hipotecantes, es decir que también hipotecaron su casa, encontrándonos con un préstamo con doble garantía hipotecaria; dice usted que solo hipotecaron una parte del piso de sus suegros, lo que no es habitual, pero doy por bueno ese dato y en caso de impago el banco intentaría hacerse cobro de la deuda con la venta en pública subasta de las dos propiedades objeto de garantía. El banco solo puede sacar a subasta la parte del piso que tiene hipotecada, y teniendo en cuenta que sus suegro ha falecido deberá dirigirse contra los actuales dueños, si la suscesión se abrió, o contra la herencia yacente. Respecto de la posibilidad de vender, sin duda puede hacerlo, pero ojo, si el préstamo es con doble garantía hipotecaria necesitará el consentimiento del banco para liberar la finca de sus suegros, ya que estaría en su derecho, el banco, de exigir la totalidad de lo debido para poder liberar las dos fincas.

Su caso requiere de un estudio más detallado, ya que muestra usted datos que aconsejan ser prudentes a la hora de tomar una decisión, máxime desconociendo qué ha pasado con la herencia de su suegro.

Un saludo
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¿Podría ser una solución hacer una donación para evitar el embargo?

Mi padre y mi hermana figuran como avalistas del crédito hipotecario de una empresa cuyas cotas hay que empezar a pagar en agosto y presumiblemente no se podrá. Los terrenos de la hipoteca valen bastante más que el crédito pero dada la crisis inmobiliaria nos tememos que el banco vaya a por los bienes de los avalistas. ¿Podría ser una solución hacer una donación ahora a los hijos de esos bienes para evitar el embargo? Mi padre está en gananciales con mi madre

En relación con su consulta en la que usted expone la imposibilidad de atender los pagos de un préstamo hipotecario, en el que intervienen familiares suyos como avalistas, y en la que propone como medio de defensa del patrimonio de estos últimos la posibilidad de realizar una donación del patrimonio familiar para evitar el embargo sobre los mismos, paso a comentarle algunas generalidades y posibles soluciones, todo ello sin perjuicio de que un análisis completo de la situación me obligaría a estudiar la documentación completa del asunto, y en especial los términos de la hipoteca y el contrato de aval que imagino es anexo al de la hipoteca; no obstante trabajaremos sobre al hipótesis de lo pactado de forma habitual por las distintas entidades de crédito:

1) Las entidades de crédito suelen pactar en las escrituras de hipoteca la posibilidad de ejercer su derecho al cobro, bien por medio de la acción hipotecaria (donde solo podrían ser demandados el deudor y los hipotecantes sean deudores o no) o bien a través del juicio ejecutivo o la vía del juicio declarativo por la cuantía, donde en un mismo procedimiento podrán ser demandados los deudores y los avalistas. El acudir a esta segunda vía solo es lógico acudir cuando evidentemente el bien es totalmente insuficiente para hacerse cobro de la deuda. Si como usted manifiesta el bien supera el valor de la deuda, es difícil que el banco acuda a esta vía renunciando a la rapidez de la acción hipotecaria, que además obliga a llevar a cabo una tasación pericial de los bienes embargados, tanto los de los deudores como los de los avalistas. En la práctica los bancos no están renunciando a la acción hipotecaria y agotan la misma, y la parte de su crédito que no se ha visto satisfecha la intentan realizar con posterioridad en otro proceso, o incluso en el mismo proceso de ejecución hipotecaria contra los deudores principales.

2) Damos por hecho que el banco pactó (mejor impuso) en la escritura la renuncia de los fiadores al beneficio de excusión; y quiero decir que el banco puede ir contra los bienes de los avalistas sin esperar a la realización de los bienes del deudor (en este caso de su empresa), siendo compatible el ejercicio de la acción hipotecaria y la acción personal contra los fiadores.

3) Imagino que esto es lo que usted estaba esperando ¿puedo alzar los bienes de los avalistas para evitar el embargo de los mismos? La respuesta es delicada y sin un estudiar el caso, no me atrevo a darle un pronostico, ya que la clave se encuentra en la valoración del bien hipotecado, y el importe de la deuda, y algunas variables más. El alzar los bienes presumiendo una situación de insolvencia puede tener repercusiones penales, y desde un punto de vista civil la donación puede estar afectada por vicios de nulidad. Hay otras formas de proteger el patrimonio de sus familiares, no tan arriesgadas, e incluso un análisis de todas las variables podría legitimar la donación por usted sugerida; pero insisto sin más datos no puedo afinar más.

Espero que mi explicación le haya servido para al menos, ver cuales son las distintas opciones que tiene su acreedor, y cual es el panorama que usted se puede encontrar; mi consejo es que profundice cuanto antes, y no espere a tomar decisiones y actuaciones una vez el banco haya iniciado las acciones legales.

Par cualquier aclaración o ampliación de la información puede usted contactar con nosotros a través de nuestra página web.

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Tengo un credito con una financiera que no sé si podré seguir pagando

Tengo un credito con una financiera que no sé si podré seguir pagando, en el caso de que no pueda me imagino que me embargarán la nómina. Mis preguntas son las siguientes:
- el préstamo tiene dos titulares principales ¿que van contra el primero o contra los dos?
- el primer titular tiene nómina y pensión ¿embargan las dos o la nómina?
- los titulares no tienen propiedades pero tienen un coche ¿ qué pasa?
Gracias

En relación con su consulta y con las cautelas necesarias al no disponer de la documentación del préstamo que usted comenta, y atendiendo al proceder normal de las entidades de crédito y operaciones formalizadas con las mismas:
1).- Si el préstamo tiene dos titulares, el banco procederá judicialmente contra ambos con independencia de la capacidad económica.
2).- A la hora de cuantificar la cantidad a embargar se tienen en cuenta la totalidad de las percepciones; en su caso nómina y pensión. Existen especialidades relacionadas con su estado civil, pero necesitaría más detalles para su concreción. Detalles que pueden determinar que o bien aumente la cantidad a embargar o por el contrario una reducción, dependiendo de las cargas familiares.
3). El coche puede ser objeto de embargo, aunque lo más probable es que con el embargo de las rentas, el banco se de por satisfecho, y cobre periodicamente su deuda.

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